Envie de découvrir comment racheter sa maison en SCI ? De plus en plus de particuliers choisissent ce type de montage financier pour optimiser la rentabilité de leur patrimoine immobilier. Il existe néanmoins quelques règles à respecter, pour rester dans le cadre de la loi. Le financement de ce type d’opération dépendra aussi de votre capacité à convaincre les banques.
Sommaire
Pourquoi vendre sa maison à sa société ?
Il existe plusieurs situations pour lesquelles la vente à soi-même peut avoir un intérêt. En cas de difficultés financières, la SCI peut racheter le bien, pour permettre à son ou ses propriétaires de bénéficier de liquidités. La location du bien permettra ensuite de payer les mensualités du crédit immobilier. Il s’agit aussi d’une solution pour acquérir un second bien immobilier, sans avoir à revendre le premier. La transmission de patrimoine peut enfin être au cœur de ce genre de projet.
Ce que les Anglo-saxons appellent l’OBO est une opportunité, pour certaines personnes, de réduire les taxations exercées sur les revenus fonciers. En effet, en choisissant ce type de stratégie, il sera possible de profiter d’une optimisation fiscale, qui fait parfois toute la différence. Cela ne devra néanmoins pas être la raison exclusive de l’opération.
Vente de bien à une SCI : quels frais ?
Il est important de souligner que même dans le cadre d’une vente à soi-même, il faudra s’acquitter des frais de notaire. Ils sont les mêmes que si le bien avait été vendu à une tierce personne. En optant pour ce type de montage financier, il faudra aussi s’acquitter des frais de constitution de la société, si cette dernière n’existait pas avant que cette solution n’ait été envisagée. Cela représente quelques centaines d’euros. Par ailleurs, si le bien est revendu plus cher que le prix où il a été acheté, il faudra payer un impôt sur les plus-values immobilières.
Quelles sont les démarches pour racheter sa maison en SCI ?
Comment créer une SCI ?
Les étapes de la création d’une société civile immobilière sont les suivantes :
- rédiger les statuts ;
- réaliser d’éventuels apports en capital social ;
- enregistrer des statuts ;
- publier l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales ;
- rédiger la déclaration de constitution ;
- demander l’immatriculation ;
- déclarer l’existence.
Ces démarches pourront être effectuées directement par les personnes souhaitant créer la société. Il est également possible de faire appel à un avocat, à un expert-comptable ou encore à des sociétés spécialisées dans la création de ce genre d’entités.
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Comment financer le rachat et convaincre les banques ?
Pour convaincre les banques, il faudra prouver la rentabilité potentielle de l’opération. Pour cela, il est essentiel de s’assurer que le loyer dégagé grâce à la location du bien couvre le prêt immobilier. Dans le cas contraire, les associés de la SCI devront démontrer leur capacité à effectuer un apport suffisant pour rembourser le crédit.
Lorsqu’une société civile immobilière emprunte de l’argent, chacun des associés sera responsable du remboursement du crédit. Il est donc essentiel de comprendre que la banque étudie le dossier de chacun d’entre eux, avant de donner un éventuel accord. Comme pour n’importe quel autre emprunt, le taux d’endettement, la balance bancaire et le profil seront étudiés avec attention, pour mesurer les risques pris par l’organisme prêteur.
Pourquoi choisir la SCI à capital variable ?
On oppose souvent la SCI à capital variable, à la SCI à capital fixe. Le choix entre l’une et l’autre de ces deux formules n’aura pas d’impact sur le fonctionnement de cette dernière. Il n’en reste pas moins que la forme variable reste beaucoup plus souple pour les associés. Il sera notamment possible de modifier les parts de chacun ou le capital, sans avoir à s’acquitter de frais importants. C’est donc souvent cette forme qui sera choisie, dans le cas d’une SCI familiale ou d’une vente à soi-même.