Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, les ventes aux enchères peuvent constituer un moyen de faire une bonne affaire. Le prix de départ des biens ainsi mis en vente est en moyenne 30 % inférieur au prix du marché. Il existe trois modes de ventes aux enchères, chacune régie par des règles particulières. Pour connaître le mode de fonctionnement de chacune d’entre elles et savoir comment acheter une maison aux enchères, nous vous donnons la marche à suivre dans cet article.
Les ventes aux enchères immobilières notariales
Les ventes aux enchères notariales sont le type de vente aux enchères le plus pratiqué. Elles ont lieu dans les chambres départementales des notaires, et comme tout s’achète maintenant sur internet, elles se pratiquent également en ligne. Contrairement aux ventes judiciaires, qui sont des ventes forcées, les ventes aux enchères notariales constituent des ventes volontaires.
Conditions de participation à la vente
En début de séance, chaque participant doit remettre un chèque de consignation au notaire chargé de la vente. Le montant consigné représente 20 % du prix de départ du bien vendu et celui de l’acquéreur est encaissé aussitôt après la vente.
Concrétisation de la vente et paiement du bien acquis
Après avoir remporté les enchères, l’acheteur doit s’acquitter de la totalité du prix convenu dans les 45 jours suivant la vente. Cependant, une surenchère de 10 % du prix du bien peut encore être effectuée dans les 10 jours, et la vente n’est définitive qu’une fois ce délai écoulé.
Les ventes aux enchères immobilières domaniales
Les ventes aux enchères domaniales sont organisées dans les préfectures ou dans des locaux de l’administration fiscale, trésoreries ou paieries départementales. Elles concernent des biens dont l’État est propriétaire. Ce sont souvent des bâtiments administratifs qui ont cessé d’être exploités. Il peut s’agir de bureaux, de garages, de hangars ou terrains, d’immeubles complets, et parfois de biens plus originaux, comme d’anciennes casernes, d’anciennes gares ou même d’anciens hôpitaux.
Conditions de participation à la vente
Aucune inscription préalable n’est requise pour participer aux ventes aux enchères domaniales. Il suffit d’envoyer son offre sous pli cacheté à l’adresse du mandataire chargé de la vente, puis de se présenter le jour de l’ouverture des plis. Un chèque de consignation de 5 % est requis pour les biens dont la mise à prix est supérieure à 7 500 euros. Puis le Tribunal Judiciaire compétent se prononce et donne son accord pour la vente.
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Concrétisation de la vente et paiement du bien acquis
Enfin, la vente est effective après officialisation par acte notarié et paiement de l’intégralité du bien 6 mois au plus tard après l’acceptation de l’offre. Contrairement aux ventes aux enchères notariales et judiciaires, il n’existe aucun délai de surenchère. Enfin, le gros avantage des ventes aux enchères domaniales est qu’elles sont exemptées de « frais de notaire ». Même la rédaction de l’acte de vente est gratuite. Mais attention, quelques taxes et frais subsistent, comme la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur des hypothèques et les droits de timbre du procès-verbal d’adjudication et des annexes.
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Les ventes aux enchères judiciaires ont lieu au sein des tribunaux. Dans ce type de vente, Seul un avocat est autorisé à enchérir pour le compte d’un client. Les biens mis en vente aux enchères judiciaires sont issus de saisies, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces. Le participant mandate son avocat pour le représenter, après lui avoir remis le mandat signé indiquant l’enchère maximum autorisée et un chèque de consignation représentant 10 % du prix de départ. Acheter une maison aux enchères judiciaires est le moyen de faire les meilleures acquisitions.
Avant, pendant, après la vente : 3 étapes
Difficile de changer d’avis car se rétracter après avoir acheté un bien aux enchères est quasiment impossible. Il est donc nécessaire de bien s’y préparer, pour éviter toute mauvaise surprise.
Avant la vente
- Comme lors d’un achat immobilier classique, il est indispensable de visiter le bien. Les dates et heures de visites sont fixées à l’avance et c’est aux personnes intéressées de se rendre disponibles ;
- Un cahier des conditions de vente est mis à la disposition des visiteurs et consultable gratuitement. Il contient le descriptif du bien, les diagnostics techniques obligatoires, le règlement de copropriété et tout autre renseignement utile ;
- Rien d’obligatoire à cela, mais comme pour toute acquisition d’un bien immobilier, il est essentiel de connaître son prix plafond. L’enveloppe budgétaire doit tenir compte du prix du bien et des frais inhérents à la réalisation de la vente.
Pendant la vente
- En plus du chèque de consignation, les participants doivent se présenter à la vente munis d’un justificatif d’identité et de domicile. Une copie de l’acte et du contrat de mariage peut s’avérer utile ;
- L’acquéreur du bien, nommé l’adjudicataire, signe l’acte de vente en fin de séance. Les autres personnes récupèrent leur chèque avant de quitter la salle ;
- Pour ne pas être pris au dépourvu, il est préférable d’assister à une ou deux ventes en tant que simple spectateur avant de se lancer.
Après la vente
L’acquéreur d’un bien vendu aux enchères devient officiellement propriétaire après le règlement de la totalité du bien. Les délais de paiement à respecter sont différents selon le type de vente aux enchères pratiquées :
- Dans les 6 mois pour les ventes aux enchères domaniales ;
- Dans les 60 jours pour les ventes aux enchères judiciaires ;
- Dans les 45 jours pour les ventes aux enchères notariales.
Une fois la somme versée au notaire chargé de la vente, le nouveau propriétaire se voit remettre les clés du bien.
Il existe donc trois façons d’acheter une maison aux enchères. À condition d’être bien informé et bien préparé, les ventes aux enchères constituent un moyen d’acquérir un bien sous le prix du marché et offrent de réelles opportunités, aux primo-accédants comme aux investisseurs.