Le saviez-vous ? Il est possible, en France, de devenir propriétaire d’un bien immobilier qui, à la base, ne vous appartient pas ! Ceci est rendu possible par une disposition du Code Civil appelée « la prescription acquisitive », ou « usucapion ». Qu’est-ce que la prescription acquisitive ? Dans quel contexte peut-elle s’exercer ? Comment faire valoir la prescription acquisitive ? Quelles sont les conditions à réunir pour caractériser l’usucapion ? Êtes-vous concerné par la prescription acquisitive ? Découvrez les réponses à ces questions dans la suite de notre article.
Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?
La prescription acquisitive, ou usucapion, permet à un individu d’obtenir légalement la propriété d’une maison, d’un immeuble, d’un garage ou d’un terrain sans pour autant en être acquéreur. Comment cela est-il possible ? Plusieurs critères doivent être réunis pour pouvoir prétendre devenir propriétaire d’un bien dans ces conditions.
Caractéristiques de la prescription acquisitive
Tout d’abord, le véritable propriétaire du bien doit s’en être complètement désintéressé. Ensuite, l’individu qui fait valoir la prescription acquisitive doit avoir agi comme l’aurait fait le propriétaire ou comme il aurait dû le faire en entretenant le bien concerné, et ceci pendant un certain nombre d’années. Par ce biais, celui qui s’est occupé du bien peut alors en revendiquer la propriété.
Distinction entre propriétaire et possesseur
Dans le cas de la prescription acquisitive, le législateur fait donc clairement la distinction entre le propriétaire, qui s’est désintéressé de son bien, et le possesseur, qui en a assuré l’entretien. Le changement de propriété doit être sans équivoque et ne doit à aucun moment pouvoir être assimilé à une spoliation. De ce fait, la possession du bien doit être effective et caractérisée. Elle doit donc être notoire et s’exercer de façon ininterrompue et non contestée.
Délais pour concrétiser la prescription acquisitive
Pour se concrétiser, la prescription acquisitive exige un certain délai. Il existe d’ailleurs deux délais distincts, qui sont la prescription trentenaire et la prescription abrégée.
Usucapion et prescription trentenaire
L’article 2272 du Code civil prévoit que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. » Durant 3 décennies, le propriétaire s’est désintéressé de son bien et a laissé quelqu’un d’autre l’utiliser et s’en occuper sans intervenir. Une fois ce délai de 30 années écoulé, le possesseur du bien peut faire valoir la prescription acquisitive. Pour cela, il doit pouvoir démontrer que, durant toute cette période, il a agi comme un propriétaire de façon ininterrompue et non équivoque, publiquement et sans que personne ne conteste.
Usucapion prescription abrégée
La prescription abrégée est la seconde possibilité de mise en jeu de la prescription acquisitive. Dans ce cas de figure, le possesseur a acquis le bien en toute bonne foi alors que le vendeur n’en était pas le propriétaire légal. L’acquéreur possède donc ce bien, mais uniquement « à juste titre ». Il lui incombe donc d’en revendiquer la propriété pour en devenir légalement le propriétaire. Cette prescription acquisitive abrégée peut s’exercer lorsque l’acquéreur possède le bien depuis au moins 10 ans.
Revendication de la prescription acquisitive
Pour devenir le propriétaire avéré d’un bien et faire valoir la prescription acquisitive, le possesseur du bien doit d’abord faire reconnaitre son droit réel par voie légale. De ce fait, il doit engager une procédure judiciaire tendant à prouver que le bien immobilier concerné lui appartient. Il peut utiliser tous les moyens dont il dispose pour prouver sa bonne foi, tels que des témoignages, des attestations, des factures d’entretien ou encore des photos du bien. A l’issue de la procédure, le possesseur est reconnu propriétaire du bien, et ce de façon rétroactive depuis le début de la période de prescription. En revanche, si la procédure n’aboutit pas à l’octroi de la propriété au possesseur du bien, ce dernier doit le restituer au propriétaire initial.
La revendication de la prescription acquisitive n’est pas une entreprise aisée. Il est rare en effet que le propriétaire réel du bien reste sans réaction. Aussi, même en rassemblant un nombre important de preuves, la procédure reste longue et son issue bien incertaine. En pareil cas, il peut être judicieux de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé dans ce type de démarche pour instruire le dossier.