Ça y est vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de l’immobilier et acheter une maison ou un appartement ? Félicitations ! Dans cet article on vous aide à déterminer la surface habitable dont vous disposerez. Calcul surface habitable maison individuelle, à étage, mesures de la Loi Carrez… Pour vous aider à y voir plus clair, on fait le point.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est une notion qui renvoie au domaine de l’immobilier et de l’habitat. C’est l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation qui définit la surface habitable. Il s’agit de la surface de plancher à laquelle on soustrait murs, cloisons, fenêtres… C’est la surface qui peut être directement habitable par les occupants.
Quelles pièces comptent dans le calcul de la surface habitable ?
Toutes les surfaces sont à prendre en compte dans le calcul tant qu’elles sont fermées et couvertes. Comme les pièces de vie, cuisine, salle de bain et toilettes, buanderies et placards.
A noter que pour considérer une pièce comme une chambre elle doit faire plus de 9m². Et la hauteur sous-plafond doit être d’au moins 2m20.
Les pièces qui ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable
Selon la loi Boutin (surface habitable) les locaux communs, caves, sous-sol, combles non aménagés, balcons, terrasses, garages, vérandas ne doivent pas être inclus dans le calcul de la surface habitable. Car on cible seulement les espaces qui peuvent être occupables directement.
Selon la Loi Carrez (superficie privative), les parties des pièces qui sont inférieures à 1m80 ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable d’une maison. Les parties de moins de 8 m² ne sont pas concernées non plus, à part si elles font partie de l’unité d’habitation.
Si les espaces sont clos et couverts et font plus de 1m80 même s’il s’agit de caves, sous-sol, combles non aménagés… on les intègre à la surface loi Carrez.
A noter : il ne faut pas confondre la surface habitable et la loi Carrez
Comment calculer la surface en mètre carré d’une maison ?
Maintenant que vous savez quelles pièces sont à prendre en compte ou non, vous pouvez commencer vos calculs.
Pour calculer la surface habitable d’un logement en mètre carré, il faut additionner (Surface = longueur x largeur) de chaque pièce considérée comme habitable et dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1m80.
Cas particuliers :
Si votre pièce est ronde il faut faire le calcul suivant Surface = (Rayon)² x π
Pour une pièce triangulaire : S = (base x hauteur) / 2
Ce n’est pas très compliqué ! Il suffit de se replonger un peu dans les cours de maths du collège.
Enfin, additionnez les surfaces de chaque pièce habitable pour obtenir la surface habitable totale de votre logement.
Calcul surface d’une maison de 4 chambres
Par exemple si une chambre fait 3m de largeur et 4m de longueur la surface habitable est de 12 m². Si les 4 chambres font la même taille, la surface habitable des chambres est de 48m². Il ne restera plus qu’à calculer de la même façon les autres pièces à vivre (salle de bain, toilettes, cuisine, salon…)
Concernant la surface habitable minimum elle dépend du nombre de personnes dans le logement.
Pour 4 habitants dans la maison ou moins il faut compter 14 mètre carré par habitant. Puis, si la maison compte plus de 4 habitants il faudra rajouter 10 mètre carré en plus pour chaque nouvel habitant.
Calcul surface plancher
Elle est prise en compte pour les projets de travaux ou de construction. Le calcul d’une surface plancher diffère selon s’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif.
Pour une maison, c’est l’addition de toutes les surfaces et niveaux, couverts et fermés avec une hauteur de plafond supérieure à 1m80. On déduit les vides (notamment escaliers, ascenseur…), les surfaces de stationnement, les rampes d’accès, combles non aménageables.
Pour un immeuble collectif, on déduit en plus des points précédents, les locaux techniques, les locaux de stockages de déchets, la surface des caves et celliers, les parties communes.
A noter que pour des travaux dans une copropriété une autorisation doit être délivrée par l’assemblée générale des copropriétés.
Pourquoi calculer la surface habitable d’une maison ?
Connaitre la surface habitable pourra dans un premier temps vous permettre de bien aménager votre logement.
Elle servira de base indispensable si vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation.
Puis elle vous permettra de calculer la valeur locative cadastrale de votre bien, mais aussi estimer la taxe d’habitation.
La valeur locative cadastrale c’est quoi ?
La valeur locative cadastrale correspond au loyer que pourrait percevoir un propriétaires (c’est une valeur hypothétique). Elle sert aussi de base pour le calcule du taux d’habitation et la taxe foncière. En effet, pour fixer l’impôt l’administration évalue la valeur locative de chaque bien d’une copropriété, qu’il soit habité ou non.
On prend en compte :
La superficie du logement (avec annexes, dépendances et pièces avec hauteur sous-plafond de moins de 1m80, quasiment tout est compris dans ce calcul)
Les éléments de confort comme l’eau, le gaz, une baignoire… sont convertis en mètre carré et ajoutés à la surface totale. Par exemple une baignoire vaut 5m² et l’électricité 2m².
Puis, la catégorie du logement. Il en existe 8 du logement le plus insalubre au haut-standing.
Le calcul de la surface d’une maison est-il obligatoire ?
Loi Carrez et maison individuelle
La loi Carrez réglemente depuis le 18 décembre 1996 les logements en copropriété. C’est une méthode qui permet d’uniformiser les différentes formes de calcul existantes.
La superficie privative de la Loi Carrez n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles. En effet, on utilise ce type de calcul plutôt pour les copropriétés et les maisons neuves.
On la retrouve dans la promesse de vente, le compromis, l’acte de vente entre autres.
Loi Boutin et contrat de location
Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de cette loi, la surface habitable doit figurer dans le contrat de location des logements loués vides et qui servent de résidence principale.
Pour les logements meublés ou saisonniers la mention de la surface habitable n’est pas obligatoire.
Quelle est la valeur d’une maison ?
La valeur d’une maison est influencée par plusieurs facteurs, dont la surface habitable en est un élément clé. En général, une plus grande surface habitable tend à augmenter la valeur de la propriété, mais il y a d’autres éléments à considérer. Voici quelques points importants :
Localisation
La valeur d’une maison dépend en grande partie de son emplacement géographique. Les maisons situées dans des quartiers prisés ou proches des commodités peuvent valoir plus cher, indépendamment de leur surface habitable. Puis, en général dans les grandes villes, la surface habitable est plus faible.
État et finitions
L’état général de la maison, ainsi que la qualité des finitions et des matériaux utilisés, peuvent également influencer la valeur. Une maison bien entretenue et rénovée aura généralement une valeur plus élevée.
Terrain
La taille du terrain et son aménagement peuvent avoir un impact sur la valeur. Un grand jardin bien entretenu ou une vue panoramique peuvent augmenter la valeur de la propriété.
Infrastructures et équipements
La proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et d’autres infrastructures peut aussi jouer un rôle important dans la valeur de la maison.
Tendances du marché immobilier
La demande et l’offre sur le marché immobilier local peuvent influencer la valeur des propriétés
Il est donc difficile de donner une valeur précise d’une maison uniquement en fonction de sa surface habitable. Cependant, la surface habitable reste un indicateur important pour les évaluations immobilières, car elle détermine l’espace réellement utilisable par les occupants. Les professionnels de l’immobilier, comme les agents immobiliers ou les évaluateurs, utilisent différentes méthodes pour évaluer la valeur d’une maison en prenant en compte tous ces facteurs pour fournir une estimation réaliste et juste.
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