calcul surface maison

Calcul : quelle surface pour une maison de 4 chambres ?

Ça y est vous souhaitez vous lancer dans l’aventure et acheter une maison ou un appartement ? Félicitations ! Dans cet article on vous aide à déterminer la surface habitable dont vous disposerez. Calcul surface habitable maison individuelle, à étage, mesures de la Loi Carrez… Pour vous aider à y voir plus clair, on fait le point.

Calcul de surface

Comment calculer la surface d'une pièce !

M

Longueur de la pièce

M

Largeur de la pièce

Quelles pièces comptent dans le calcul de la surface habitable ?

L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable. Pour résumer c’est la surface de plancher à laquelle on soustrait murs, cloisons, fenêtres… C’est la surface qui peut être directement habitable par les occupants. 

Toutes les surfaces sont à prendre en compte dans le calcul tant qu’elles sont fermées et couvertes. Comme les pièces de vie, cuisine, salle de bain et toilettes, buanderies et placards.

A noter que pour considérer une pièce comme une chambre elle doit faire plus de 9m2. Et la hauteur sous-plafond doit être d’au moins 2m20. 

Les pièces qui ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable 

Selon la loi Boutin (surface habitable) les locaux communs, caves, sous-sol, combles non-aménagés, balcons, terrasses, garages, vérandas… Ne doivent pas être inclus dans le calcul de la surface habitable. Car on cible seulement les espaces qui peuvent être occupables directement. 

Selon la Loi Carrez (superficie privative), les parties des pièces qui sont inférieurs à 1m80 ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable d’une maison. Les parties de moins de 8 m2 ne sont pas concernées non plus, à part si elles font partie de l’unité d’habitation. 

Si les espaces sont clos et couverts et font plus de 1m80 même s’il s’agit de caves, sous-sol, combles non aménagés… on les intègre à la surface loi Carrez.   

A noter : il ne faut pas confondre la surface habitable et la loi Carrez 

Comment calculer la surface en m2 d’une maison ?

Maintenant que vous savez quelles pièces sont à prendre en compte ou non, vous pouvez commencer vos calculs. 

Pour calculer la surface habitable d’un logement en m2 il faut additionner (Surface = longueur x largeur) de chaque pièce considérée comme habitable et dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1m80. 

Cas particuliers

Si votre pièce est ronde il faut faire le calcul suivant Surface = (Rayon)² x π

Pour une pièce triangulaire : S = (base x hauteur) / 2

Ce n’est pas très compliqué ! Il suffit de se replonger un peu dans les cours de maths du collège. 

Enfin, additionnez les surfaces de chaque pièce habitable pour obtenir la surface habitable totale de votre logement. 

Calcul surface d’une maison de 4 chambres 

Par exemple si une chambre fait 3m de largeur et 4m de longueur la surface habitable est de 12 m2. Si les 4 chambres font la même taille, la surface habitable des chambres est de 48m2. Il ne restera plus qu’à calculer de la même façon les autres pièces à vivre (salle de bain, toilettes, cuisine, salon…)

Concernant la surface habitable minimum elle dépend du nombre de personnes dans le logement. 

Pour 4 habitants dans la maison ou moins il faut compter 14 m2 par habitant.  Puis, si la maison compte plus de 4 habitants il faudra rajouter 10 m2 en plus pour chaque nouvel habitant. 

Calcul surface plancher 

Elle est prise en compte pour les projets de travaux ou de construction. Le calcul d’une surface plancher diffère selon s’il s’agit d’une maison ou d’un immeuble collectif.

Pour une maison, c’est l’addition de toutes les surfaces et niveaux, couverts et fermés avec une hauteur de plafond supérieure à 1m80. On déduit les vides (notamment escaliers, ascenseur…), les surfaces de stationnement, les rampes d’accès, combles non aménageables. 

Pour un immeuble collectif, on déduit en plus des points précédents, les locaux techniques, les locaux de stockages de déchets, la surface des caves et celliers, les parties communes.

A noter que pour des travaux dans une copropriété une autorisation doit être délivrée par l’assemblée générale des copropriétés. 

Pourquoi calculer la surface habitable d’une maison ? 

Connaitre la surface habitable pourra dans un premier temps vous permettre de bien aménager votre logement. 

Elle servira de base indispensable si vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation. 

Puis elle vous permettra de calculer la valeur locative cadastrale de votre bien, mais aussi estimer la taxe d’habitation.  

La valeur locative cadastrale c’est quoi ? 

La valeur locative cadastrale correspond au loyer que pourrait percevoir un propriétaires (c’est une valeur hypothétique). Elle sert aussi de base pour le calcule du taux d’habitation et la taxe foncière. En effet, pour fixer l’impôt l’administration évalue la valeur locative de chaque bien d’une copropriété, qu’il soit habité ou non. 

On prend en compte : 

La superficie du logement (avec annexes, dépendances et pièces avec hauteur sous-plafond de moins de 1m80, quasiment tout est compris dans ce calcul)

Les éléments de confort comme l’eau, le gaz, une baignoire… sont convertis en m2 et ajoutés à la surface totale. Par exemple une baignoire vaut 5m2 et l’électricité 2m2. 

Puis, la catégorie du logement. Il en existe 8 du logement le plus insalubre au haut-standing.

Le calcul de la surface d’une maison est-il obligatoire ? 

Loi Carrez et maison individuelle 

La loi Carrez réglemente depuis le 18 décembre 1996 les logements en copropriété. C’est une méthode qui permet d’uniformiser les différentes formes de calcul existantes. 

La superficie privative de la Loi Carrez n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles. En effet, on utilise ce type de calcul plutôt pour les copropriétés et les maisons neuves. 

On la retrouve dans la promesse de vente, le compromis, l’acte de vente entre autres. 

Loi Boutin et contrat de location 

Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de cette loi, la surface habitable doit figurer dans le contrat de location des logements loués vides et qui servent de résidence principale. 

Pour les logements meublés ou saisonniers la mention de la surface habitable n’est pas obligatoire. 

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