Comment investir dans un immeuble rentable ? 

Investir dans l’immobilier locatif permet de se créer un patrimoine et de percevoir des revenus passifs complémentaires. Mais pour que l’opération soit un succès, il est indispensable que le placement soit rentable. L’investissement locatif dans un immeuble de rapport semble être la meilleure piste pour générer un revenu passif intéressant. Dans cet article, retrouvez nos conseils pour investir dans un immeuble rentable. Découvrez nos astuces pour détecter la bonne opportunité et les erreurs à éviter pour être certain de réaliser un investissement pérenne.  

L’immeuble de rapport : l’investissement locatif idéal 

L’immeuble de rapport est le « must-have » de tout investisseur immobilier. En effet, son nom évocateur est synonyme de rentabilité. Dans un premier temps, l’investissement s’autofinance grâce aux loyers qui servent à rembourser les échéances de l’emprunt contracté par l’acquéreur. Lorsque le prêt immobilier est soldé, le propriétaire bailleur peut alors bénéficier des revenus passifs que lui rapporte son investissement. En plus, il se retrouve propriétaire d’un immeuble complet, ce qui constitue un joli patrimoine et un solide argument auprès des banques pour négocier un nouvel investissement. C’est pourquoi investir dans un immeuble est une solution intéressante si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif. Par ailleurs, un immeuble peut être composé d’un panel de locations variées et combiner des logements, des bureaux et des cellules commerciales. L’immobilier d’entreprise est un secteur à forte rentabilité, donc cette option. peut s’avérer très intéressante. 

Acheter un immeuble complet : quels avantages ?  

Le fait d’acheter un immeuble complet est plus rentable que le fait d’acquérir plusieurs biens immobiliers distincts. Pourquoi ? Les raisons sont multiples : 

• Tout d’abord, comme pour tout achat, le fait d’acheter en gros revient moins cher. Ceci est également vrai pour un immeuble de rapport. En achetant plusieurs lots d’un coup, vous bénéficiez d’un tarif plus avantageux je si vous les achetiez individuellement ; 
• Par ailleurs, vous minimisez les frais de notaire, puisque ceux-ci sont dégressifs ; 

• L’impôt foncier est également globalisé, ce qui revient moins cher que le fait de cumuler plusieurs taxes foncières ;  
• Les frais relatifs au financement bancaire diminuent eux aussi puisqu’il n’y a qu’un seul dossier d’emprunt à traiter, tout comme les frais de courtage si vous êtes passé par un courtier en immobilier ou en financement ;  
• Enfin, si vous prévoyez de faire réaliser des travaux dans les logements, il est possible de négocier les prix pour mutualiser les coûts. Par exemple, si vous changez les fenêtres ou si vous faites refaire les parquets, l’artisan peut vous faire un tarif préférentiel puisqu’il s’agit d’un gros chantier.  

La diminution des frais augmente la rentabilité locative de l’immeuble puisque le montant des loyers ne change pas. Par conséquent, il est facile de conclure qu’investir dans un immeuble complet est plus rentable que d’acquérir plusieurs logements séparément.  

Acheter un immeuble occupé : plusieurs avantages 

En matière d’investissement, le risque zéro n’existe pas. Cependant, il est des solutions moins périlleuses que d’autres, et l’achat d’un immeuble de rapport occupé fait partie des investissements les plus sûrs. En effet, acheter un immeuble occupé présente de multiples avantages et s’avère souvent un investissement peu risqué, pour diverses raisons :  

• La rentabilité de l’immeuble est déjà connue ; 
• Les logements où un locataire est déjà en place sont synonymes de gain de temps puisqu’il ne sera pas nécessaire de trouver des occupants ; 
• Le risque de vacance locative est inexistant, tout au moins dans un premier temps ;  
• Les logements vendus occupés sont soumis à une décote, due au fait que l’acheteur ne peut en disposer à sa guise ; 

• Le fait que la rentabilité de l’immeuble est déjà connue facilite l’obtention d’un financement car le business plan s’appuie sur des chiffres réels et non hypothétiques.   

Choisir un immeuble rentable 

Pour réussir votre investissement, vous devez vous armer de patience et être très sélectif dans le choix du bien. L’ »à peu près » et le « par défaut » n’ont pas leur place dans une stratégie d’investissement pérenne, et ceci est d’autant plus vrai en matière d’immobilier locatif.

Choisir une bonne affaire

Les bonnes affaires sont rares, d’autant plus si vous souhaitez acquérir un immeuble de rapport. Voici quelques conseils à ne pas perdre de vue : 

• Afin d’éviter de longues périodes de carence locative, concentrez vos recherches dans des zones géographiques tendues, où la demande locative est forte. Ainsi, vous pourrez relouer rapidement les logements vacants ; 
• Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, il est judicieux de choisir un immeuble qui permet de varier les types de location. Par exemple, l’immeuble peut comporter un commerce et des bureaux au rez-de-chaussée, puis, concernant les logements, certains peuvent être loués vides à l’année, d’autres peuvent être meublés et loués en bail étudiant ou bail mobilité et dans ce cas, faire l’objet de locations touristiques en haute saison ;  

• Avant d’investir dans un immeuble, assurez-vous de son réel potentiel de rendement locatif. Renseignez-vous sur les frais et taxes et faites un calcul de rentabilité ;  
• Enfin, prenez connaissance des travaux déjà réalisés et surtout des travaux à prévoir, qui pourraient venir plomber la rentabilité de votre investissement. L’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience risque de mettre sur le marché des biens qui ne pourront plus être loués en l’état. Alors épluchez les DPE pour être sûr de ne pas acheter une passoire thermique. Dès 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents et ne pourront plus être mis en location. Dès 2028, ce sera le tour des logements classés F. Enfin, à partir de 2034, cette interdiction concernera également les logement classés E.  

Investir dans un immeuble rentable est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, il est indispensable de prendre en compte tous les paramètres nécessaires à une rentabilité optimale. Dans ce marché de niche, vous devez faire preuve de patience et de circonspection car les ventes d’immeubles de rapport sont assez rares. Votre atout est que ce type de transaction n’étant pas très courant, vous disposez en principe d’une bonne marge de négociation, en particulier si des travaux sont à envisager.  

Lire aussi : Où investir dans les alpes ?