La réglementation environnementale, notamment la RE 2025, modifie progressivement les pratiques dans le secteur immobilier. Elle introduit des normes renforcées en termes de consommation énergétique et de réduction des émissions de carbone, influençant le choix des matériaux et la gestion technique des bâtiments. Même si elle représente un coût supplémentaire à court terme, elle peut favoriser une meilleure valorisation du bien à moyen terme et contribuer à l’amélioration des espaces urbains. Les investisseurs doivent prendre en compte des aspects juridiques, économiques et urbanistiques pour protéger la valeur de leur patrimoine.
Ce cadre règlementaire modifie peu à peu l’environnement de l’investissement dans l’immobilier. Sous l’influence de la RE 2025, des critères relatifs à la consommation énergétique et à la limitation de l’empreinte carbone deviennent plus stricte qu’auparavant. Pour divers acteurs du marché — des primo-accédants aux personnes souhaitant investir dans le neuf —, comprendre ces nouvelles règles devient pertinent. Découvrez une analyse sur leurs effets concrets en matière de stratégie d’achat ou de gestion, tout en abordant les défis, les perspectives de valorisation et les approches recommandées dans un contexte de transformation écologique.
Sommaire
Évolution de la réglementation environnementale
De la RE 2020 à la RE 2025
La nouvelle étape réglementaire instaurée par la RE 2025 prolonge la progression constatée avec la RE 2020. Elle rehausse certains critères :
- Des plafonds d’émissions de CO2 revus à la baisse : pour les logements en collectif, la limite passe de 740 à 650 kg CO2/m² ; pour les maisons individuelles, elle descend de 640 à 530 kg CO2/m², ce qui encourage le recours à des matériaux ayant un impact environnemental moindre, comme le bois ou le chanvre.
- Une valorisation du cycle de vie des constructions à travers des audits énergétiques enrichis et l’intégration de systèmes moins énergivores comme la pompe à chaleur ou le photovoltaïque.
Les promoteurs doivent prendre en compte l’ensemble du processus de vie des bâtiments, y compris leur éventuelle déconstruction. Cela implique un suivi continu des matériaux disponibles et des innovations dans le domaine.
Obligations légales et risques de non-conformité
La RE 2025 introduit des règles précises pour les acteurs du marché immobilier :
- L’audit énergétique devient requis à partir de 2025 pour toute vente de logements classés F ou G selon le DPE (diagnostic de performance énergétique).
- Les logements qualifiés de passoires thermiques ne seront plus autorisés à la location à compter de 2025 pour ceux classés G, et de 2028 pour ceux notés F.
- De nouvelles exigences s’ajoutent lors des demandes de permis de construire, incluant l’intégration de critères énergétiques plus stricts dès la phase de conception.
Si ces règles ne sont pas respectées, les propriétaires s’exposent à des pertes de valeur de leur bien, voire à l’interdiction de le louer.
Impacts financiers de la réglementation
Coûts accrus et rentabilité à court terme
Les nouvelles obligations augmentent les coûts liés à la construction ou à la rénovation :
- Le recours aux matériaux biosourcés ou aux solutions techniques plus sobres nécessite un budget initial plus conséquent.
- Certains labels environnementaux permettent d’obtenir des appuis financiers (comme des crédits d’impôts ou dispositifs de fiscalité verte), mais impliquent là encore un investissement préalable.
Il devient pertinent de comparer ces dépenses avec les atouts qu’elles peuvent générer, notamment en matière d’attractivité locative et de stabilité dans la durée grâce à une gestion adaptée.
Valorisation à moyen et long terme
Une performance énergétique correcte peut rendre un bien plus attractif auprès des acheteurs comme des locataires. Cette dynamique repose sur plusieurs facteurs :
- Une demande croissante de logements économes en énergie chez certaines catégories comme les jeunes couples, les seniors ou les familles modestes.
- L’anticipation des cadres réglementaires futurs protège la valeur foncière du bien et peut simplifier la revente, avec parfois à la clé une plus-value intéressante.
Des mesures actuellement en place (ex. loi Pinel) permettent d’obtenir des réductions fiscales en investissant dans des logements respectant certains critères.
Influence sur l’urbanisme et la qualité de vie
Amélioration du confort et de la qualité de l’air
La RE 2025 comprend aussi des objectifs en lien avec le quotidien des occupants :
- Une meilleure isolation thermique et phonique rend le lieu de vie plus agréable.
- Une attention renforcée à la ventilation apporte un air intérieur plus sain, ce qui répond aux préoccupations actuelles en matière de bien-être.
Ces choix architecturaux peuvent participer au renouvellement des zones urbaines, attirant de nouveaux résidents et dynamisant la location.
Un promoteur immobilier raconte
« Depuis l’adoption anticipée de normes comme la RE 2025 dans nos programmes, nous remarquons un intérêt progressif des acheteurs. Bien que notre budget de départ ait augmenté, les retours sont favorables tant pour la commercialisation que pour la satisfaction des occupants. »
Outils et stratégies pour les investisseurs
Intégration des critères de durabilité
Il est recommandé aux investisseurs de s’adapter en prenant en compte plusieurs éléments :
- Choisir des matériaux à faible impact environnemental permet de renforcer le positionnement des biens sur le marché.
- Les énergies renouvelables apportent une aide concrète dans la réduction des dépenses sur le long terme.
- L’audit énergétique ainsi que le DPE permettent de déterminer quels travaux sont nécessaires pour améliorer un logement.
Anticipation des évolutions réglementaires
Savoir gérer les changements législatifs peut limiter les répercussions imprévues :
- Surveillance permanente de l’évolution des textes de loi (RE 2025, loi Climat, décret tertiaire…).
- Rechercher des certifications connues du secteur immobilier pour différencier les biens (labels HQE, BBC…).
- Exploration des dispositifs existants comme la défiscalisation immobilière ou le crédit d’impôt, en fonction des projets.
Une gestion anticipée permet de limiter les imprévus juridiques et de consolider le rendement à long terme.
RE 2020 vs RE 2025
| Critère | RE 2020 | RE 2025 |
|---|---|---|
| Seuils carbone | Introduits, plus souples | Revisités, cycle de vie inclus |
| Performance énergétique | Renforcée | Plus exigeante |
| Matériaux biosourcés | Suggérés | Plus fréquents |
| Audit énergétique | Préconisé | Requis dans certains cas |
| Interdiction location « passoire » | Non systématique | Appliquée progressivement |
| Valeur immobilière | Légèrement améliorée | Influencée de manière plus nette |
RE 2020, RE 2025, loi Climat et Résilience, décret tertiaire, labels type BBC ou HQE.
Perte de valeur du bien, plafonnement des loyers, impossibilité de louer si le logement est classé F ou G, frais de rénovation.
Attractivité des logements conformes, valorisation foncière potentielle, amélioration du cadre de vie pour les occupants.
En suivant les textes de loi à venir, en réalisant des diagnostics, en privilégiant les techniques peu émettrices et en visant des certifications reconnues
Non. La France adopte des restrictions plus importantes que d’autres pays européens qui peuvent proposer des encouragements plutôt que des obligations.
Les nouvelles règles liées à l’environnement entraînent des ajustements importants dans le secteur immobilier. Elles impliquent une préparation adéquate, mais peuvent s’intégrer dans une gestion efficace et raisonnée. Une démarche structurée intégrant les enjeux écologiques, juridiques et économiques s’avère utile pour limiter les risques et profiter des dynamiques de marché à long terme.
Sources de l’article
- https://www.ecologie.gouv.fr/presse/ce-qui-change-1er-janvier-2025-faveur-transition-ecologique-leconomie-circulaire-protection
- https://www.economie.gouv.fr/cedef/fiches-pratiques/le-dispositif-dinvestissement-pinel