L’achat en viager existe depuis des temps immémoriaux. Les Babyloniens, les Égyptiens et les Romains le pratiquaient déjà. Tombé en désuétude, puis réapparu au Moyen Âge, le viager fut encadré par la législation sous Napoléon, où près de 20 articles du Code Civil lui sont consacrés. Le viager est encore aujourd’hui un type de vente et d’achat immobilier couramment utilisé. Pourquoi acheter en viager ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat en viager ? Quelles sont les spécificités de l’achat en viager ? Découvrez toutes les réponses à vos questions dans cet article.

Qu’est-ce que l’achat en viager ?

La vente en viager est un type de vente spécifique, qui lie l’acheteur et le vendeur d’une façon particulière.

La rente viagère

L’achat en viager consiste à acquérir un bien dont le paiement se fait sous forme d’une rente viagère versée chaque mois au vendeur. Ce vendeur, nommé le « crédirentier », perçoit ainsi un complément de revenus à vie. En effet, le paiement de la rente viagère cesse au décès du crédirentier. Dans le cadre d’un viager occupé, le droit d’usage s’éteint et l’acquéreur, nommé le « débirentier » peut prendre possession du bien.

Calcul de la rente viagère

Le notaire procède au calcul du montant de la rente viagère, en tenant compte de différents critères :

La valeur intrinsèque du bien mis en vente ;
Le montant du bouquet versé au comptant ;
L’âge du vendeur et son espérance de vie ;
Le type de viager, qui peut être libre ou occupé.

La rente ainsi calculée est indexée sur le coût de la vie, avec pour base l’indice des prix à la consommation. Le montant de la rente viagère est donc révisé chaque année en fonction de l’indice mentionné dans l’acte de vente.

Achat en viager : le bouquet

L’achat en viager inclut en général le versement d’une somme au comptant, appelée « le bouquet ». Cette somme est le fruit d’une entente entre le vendeur et l’acheteur. Mais il faut savoir que plus le montant du bouquet est élevé, plus le montant de la rente diminue, et inversement.

Par ailleurs, dans le cadre d’un achat en viager, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. Par conséquent, le vendeur n’a plus à s’acquitter du paiement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation ou des éventuelles charges de copropriété, dont le paiement incombe dorénavant au débirentier.

Pourquoi acheter en viager ? Les avantages

L’acquisition d’un bien immobilier en viager comporte de multiples avantages :

Elle vous permet d’acheter un bien sans y consacrer un investissement financier trop important. Cette formule est donc idéale si vous disposez d’un apport personnel faible, voire d’aucun apport ;
Ces conditions financières peuvent faciliter l’élargissement de votre patrimoine immobilier, par l’acquisition d’un bien que vous n’envisagez pas d’occuper dans l’immédiat ;
L’entretien du bien et les charges courantes sont assumés par le crédirentier, puisqu’il occupe le bien. L’acquéreur doit simplement gérer les grosses réparations ;
L’achat d’un viager occupé permet à l’acquéreur de bénéficier d’une décote de 30 % en moyenne sur le prix du bien. Si vous manquez de fonds ou si vous n’êtes pas à la recherche de votre résidence principale, l’achat en viager peut représenter une excellente alternative.

Les inconvénients d’un achat en viager

Le Code Civil, dans son article 1964, considère le viager comme un contrat aléatoire, dont « les effets dépendent d’un évènement incertain ». Cette particularité résume le principal inconvénient de l’achat en viager : l’incertitude.

Votre jouissance pleine et entière du bien ainsi que l’extinction de votre « dette » viagère dépendent de la durée de vie du crédirentier. Par la force des choses, la date de décès du crédirentier est inconnue, et donc vous ne connaissez pas non plus la date de fin de votre engagement. Seul l’avenir vous dira si vous avez ou non réalisé un bon investissement, en termes de rentabilité, s’entend. Imaginez un vendeur plus que centenaire et voilà la rentabilité de votre investissement qui s’effondre. À l’inverse, le décès prématuré du crédirentier peu après la vente entraîne une rentabilité élevée. C’est en cela que la loi reconnaît un caractère « aléatoire » à l’achat en viager. D’ailleurs, un juge peut annuler une vente en viager s’il est constaté que l’aléa n’existe pas. Par exemple, dans le cas d’un vendeur gravement malade et qui décéderait peu après la vente.

Enfin, l’autre inconvénient de la vente en viager n’est pas du côté de l’acheteur mais plutôt de celui du vendeur, puisqu’elle prive les héritiers du bien concerné.

Bon à savoir

Si l’acquéreur décède avant le vendeur d’un bien en cours de vente viagère, ses héritiers héritent du bien, mais ils doivent poursuivre le règlement de la rente viagère jusqu’au décès du crédirentier, tel que prévu contractuellement. Dans le cas où une clause de rachat de rente est prévue au contrat, les héritiers peuvent mettre fin au paiement de la rente en procédant à un versement comptant.

Le viager est donc un type de vente basé sur le gagnant-gagnant, puisque les deux parties y trouvent leur compte. L’acheteur n’est pas obligé de payer immédiatement le bien en totalité, il bénéficie d’une décote intéressante sur le prix de son acquisition, et de son côté, le vendeur est assuré de percevoir un complément de revenu jusqu’à son décès.