Depuis le 1er janvier 2017, la réalisation d’un diagnostic technique global fait partie des obligations qui pèsent sur les copropriétaires… Quel en est le coût ? Quels sont les immeubles concernés ? Que contient ce diagnostic ? Voici nos éclairages.
Quelles sont les copropriétés concernées par le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global (DTG) est une mesure de la loi ALUR qui s’applique à toutes les mises en copropriété afin d’évaluer la liste des travaux d’amélioration énergétique à effectuer dans les bâtiments concernés.
Le diagnostic technique global ne concerne cependant que trois catégories d’immeubles :
- ceux dont la construction est antérieure à plus de 10 ans avant le 1er janvier 2017 et qui optent ensuite pour le statut de copropriété ;
- ceux qui présentent un danger pour la santé et la sécurité des locataires, et qui font l’objet d’une procédure pour habitat insalubre ;
- ceux auxquels l’administration a demandé auprès du syndicat des copropriétaires la réalisation d’un DTG.
Le syndic ne peut pas décider “seul” d’ordonner un DTG : celui-ci doit faire l’objet d’un vote à la majorité simple en assemblée générale. En cas de vote contre, le sujet doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Néanmoins, les immeubles qui ne sont pas concernés par le diagnostic technique global sont aussi soumis à l’obligation de vote du DTG : les copropriétaires devront se prononcer à la majorité simple en assemblée générale.
Que contient le diagnostic technique global ?
Comme son nom l’indique, le DTG est un examen global qui permet aux copropriétaires d’avoir un document sur l’état de conservation de l’immeuble en général ainsi que des équipements communs. Il s’agit d’un bilan qui permet de prioriser la liste des travaux à prévoir. Le DTG est composé de 5 parties :
- un bilan de l’état apparent des parties communes (cages d’escaliers, toitures, façades…) et des équipements communs (ascenseur…) ;
- la situation du syndicatdes copropriétaires au regard de ses obligations légales ;
- un examen des améliorations pouvant être apportées concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble ou un audit énergétique de l’immeuble ;
- une estimation du coût du DTG, ainsi que la liste des travaux à prévoir pour la conservation de l’immeuble.
Dans le cas où le DTG mentionne des travaux à réaliser, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante la création d’un plan pluriannuel pour les travaux en en fixant les modalités d’application. Ce plan permettra de mieux anticiper les dépenses et de fixer les travaux à prioriser dans les 10 prochaines années.
Combien coûte un diagnostic technique global ?
Le coût moyen d’un DTG varie selon le nombre de lots :
- pour réaliser un diagnostic technique global sans audit énergétique et sans diagnostic de performance énergétique, il varie entre 1 700 € et 5 800 € (à partir de 50 lots jusqu’à 200 lots) ;
- pour réaliser un audit énergétique, il se situe entre 2 500 € et 7 500 € (de 50 à 200 lots) ;
- pour réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), le coût est relativement faible : il faut compter en moyenne entre 960 € et 1 800 € (de 2 à 50 lots).
Selon le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016, qui précise les modalités d’application du DTG, celui-ci doit être effectué par un professionnel compétent, indépendant, impartial (sans aucun lien avec les différentes parties), et possédant une assurance (responsabilité professionnelle).
Diagnostic de performance énergétique et audit énergétique : quelles différences ?
Le DPE est un document plus simplifié que l’audit énergétique. La finalité de ces deux examens est la même : déterminer la performance énergétique d’un immeuble, et encourager les copropriétaires à effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer l’efficience énergétique des installations. Pour les copropriétaires, la prise en compte de ces diagnostics entraîne à long terme, si les travaux ad hoc sont réalisés, d’importantes économies sur leurs dépenses énergétiques.
Quels sont les avantages pour les copropriétaires ?
Ils sont multiples :
- en anticipant le remplacement des vieilles chaudières qui peuvent être défectueuses et nécessiter une intervention technique, ils évitent de nombreux frais inutiles ;
- en identifiant les charges les plus lourdes dans un immeuble (électricité, gaz), le DPE préconise des solutions moins énergivores pour réaliser des économies sur les factures d’électricité ;
- en engageant des travaux de rénovation énergétique qui optimiseront les installations électriques et de gaz, ils augmenteront la valeur de leur bien immobilier.
En cas de revente ou de location, le DPE est un atout pour les copropriétaires : ils pourront présenter ce document aux futurs acquéreurs ou aux candidats à la location.
Pour les copropriétés à partir de 50 lots, un audit énergétique doit être effectué si :
- la copropriété est équipée d’une installation de chauffage (ou de refroidissement) collectif ;
- le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001.
Plus élaboré que le DPE, l’audit énergétique est réalisé dans l’ensemble de l’immeuble (parties communes et parties privatives). L’audit permet de planifier des travaux de performance énergétique en vue d’améliorer l’efficacité des installations. Les conclusions du bilan énergétique doivent être exposées lors de l’assemblée générale des copropriétaires (le sujet doit être inscrit à l’ordre du jour). Ceux-ci seront de ce fait mieux informés, et pourront ainsi se prononcer sur la pertinence des travaux à engager.
En quoi le DPE est-il obligatoire ?
Si vous souhaitez louer ou mettre en vente votre bien immobilier, le bilan énergétique est obligatoire. Préalablement à toute visite, vous devez présenter ce document aux futurs acquéreurs ou aux futurs locataires… En cas de non-présentation du bilan énergétique, le bailleur s’expose à une amende. En ce qui concerne la classe énergétique du bien à vendre ou à louer, celle-ci doit figurer dans le descriptif de l’annonce publiée. À défaut, vous devez présenter les factures d’énergie sur une durée de trois ans pour permettre au futur locataire ou acquéreur d’évaluer la consommation.