La valeur d’un terrain non constructible est généralement vingt fois moins élevée que celle d’un terrain constructible. Voici quelques éclairages pour vous aider à faire une juste estimation.
Estimation d’un terrain non constructible : mode d’emploi
Pour qu’un terrain soit constructible en France, il doit rassembler plusieurs critères d’ordre juridique et technique. Le premier paramètre est juridique : il tient compte de la zone géographique où il est situé selon le plan local d’urbanisme (PLU), un document essentiel qui fixe l’affectation des sols dans une commune (le plan d’occupation des sols –POS- est l’ancêtre du PLU). Côté technique, la voie d’accès, l’assainissement, le raccordement à l’eau, à l’électricité et au gaz sont des éléments qui permettent de qualifier un terrain constructible en France.
Le prix du terrain au mètre carré d’un terrain non constructible est largement inférieur à celui d’un terrain constructible. Il est généralement estimé en hectares, car le coût au m² se situe généralement entre 0,50 € et 10 €. Afin de réaliser une bonne estimation, mieux vaut faire appel à un expert, qui pourra mieux cerner toutes les potentialités de votre terrain. De manière générale, il faut savoir que la proximité d’un point d’eau, d’une forêt ou d’une ville est un élément important pour évaluer un terrain, car elle augmente sa valeur.
Estimation d’un terrain agricole ou d’une vigne
Il va de soi que le prix du terrain agricole est largement supérieur à celui d’un terrain situé à proximité d’une zone forestière. Par ailleurs, selon les données de la SAFER, le prix du foncier agricole est à la hausse ces dernières années. En 2018, le prix au m² a augmenté de 3 %, pour atteindre 6 000 € en moyenne par hectare.
Pour la vigne, le prix varie en fonction du type de terrain :
- la vigne AOP, qui reste la plus chère et donc la plus rentable avec un prix de 140 000 € en moyenne par hectare ;
- la vigne AOP à eau-de-vie (Armagnac), dont l’hectare se situe entre 40 000 et 45 000 € par hectare ;
- la vigne non AOP, qui reste la moins rentable : l’hectare se vend en moyenne 13 000 €.
Quel est le prix d’un terrain non constructible en zone boisée ?
Le prix du foncier en zone boisée (parcelle de forêt) repart aussi à la hausse ces dernières années. Pour l’achat d’un terrain, le prix moyen de l’hectare se situe autour de 4 000 € alors qu’il y a 20 ans, il était deux fois moins élevé (autour de 2 000 € l’hectare). Le prix d’un terrain non constructible en zone boisée dépend aussi de son emplacement géographique (proximité avec un point d’eau, une ville…).
Bon à savoir : le prix d’un terrain constructible se situe en moyenne autour de 100 000 € et parfois bien au-delà.
Frais de notaire : combien ça coûte ?
Pour acheter un terrain non constructible, les frais de notaire se situent en moyenne autour de 7 à 8 % de la valeur totale du bien. Ces frais intègrent les frais de mutation (5 %), les débours (1 %) et les émoluments (1 %).